Andrahandshyra för bostadsrätt — så räknar du ut skälig hyra

Så beräknas skälig hyra för bostadsrätt

Skälig hyra för en bostadsrättslägenhet beräknas traditionellt utifrån två huvudsakliga komponenter: kapitalkostnad och driftskostnad. Till skillnad från hyresrätt, där förstahandshyran utgör grunden, baseras hyran för bostadsrätt på bostadens marknadsvärde och den löpande månadsavgiften till bostadsrättsföreningen. Sedan den 1 juli 2026 bedömer Hyresnämnden skälig hyra för en uthyrning enligt privatuthyrningslagen, som normalt gäller (1 kap. 3 §), i första hand genom jämförelse med hyran för liknande privatuthyrningar — den kostnadsbaserade beräkningen nedan är en vägledande utgångspunkt.

Kapitalkostnad

Kapitalkostnaden representerar den avkastning som ägaren hade kunnat få om pengarna som är bundna i bostaden istället hade placerats på annat sätt. Beräkningen utgår från bostadens aktuella marknadsvärde (det uppskattade försäljningspriset) multiplicerat med Riksbankens referensränta plus ett skäligt påslag på vanligtvis 2 procentenheter.

Driftskostnad

Driftskostnaden utgörs av den månatliga avgiften som betalas till bostadsrättsföreningen. Avgiften täcker kostnader som värme, vatten, fastighetsunderhåll och andra gemensamma kostnader i föreningen.

Möbleringstillägg

Hyr du ut möblerat är det rimligt att räkna med ett tillägg för möbelslitage. För en bostadsrätt finns ingen lagstadgad procentsats — 15 % är taket för andrahandsuthyrning av hyresrätt och används här bara som riktmärke. Sedan den 1 juli 2026 avgörs nivån i stället av vad liknande möblerade bostäder hyrs ut för.

Tilläggskostnader

Hyr du ut enligt privatuthyrningslagen, som normalt gäller för en bostadsrätt du äger, ska hyran anges som ett fast belopp i kontraktet (2 kap. 1 §). Internet, parkering och liknande räknar du alltså in i den fasta hyran. Bara nyttigheter som mäts individuellt för hyresgästen — till exempel el, värme, varmvatten och vatten — får debiteras efter den faktiska förbrukningen.

Tillstånd för andrahandsuthyrning

Som bostadsrättshavare behöver du styrelsens samtycke för att hyra ut hela lägenheten i andra hand (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Styrelsen avgör själv om samtycke ska lämnas. Vägrar den kan du vända dig till Hyresnämnden, som ska ge tillstånd om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra (7 kap. 11 §). Skäl kan vara:

• Tillfälligt arbete eller studier på annan ort
• Provsamboende
• Sjukdom
• Uthyrning till närstående
• Längre utlandsvistelse

Hyresnämnden gör en självständig bedömning av din ansökan. Ett tillstånd begränsas till viss tid, och nämndens beslut kan som huvudregel inte överklagas (11 kap. 3 § bostadsrättslagen). Enbart önskemålet att tjäna hyra på lägenheten är inte ett godtagbart skäl.

Delvis uthyrning

Du kan välja att hyra ut bara en del av din bostadsrätt, till exempel ett rum. Kalkylatorn räknar då fram en andel efter ytan — hyr du ut 30 m² av en lägenhet på 90 m² blir det en tredjedel av den kostnadsbaserade nivån. Det är bara en utgångspunkt: enligt privatuthyrningslagen jämförs hyran för ett rum med vad liknande rum hyrs ut för, inte med en andel av hela bostadens hyra (prop. 2025/26:187 s. 139). Observera att uthyrning av en del av bostadsrätten medan du själv bor kvar normalt inte kräver styrelsens tillstånd (BRL 7 kap. 8 §), till skillnad från uthyrning av hela lägenheten.

Uppsägningstider

Hyr du ut en bostadsrätt du själv äger gäller normalt privatuthyrningslagen (2026:772). Sedan den 1 juli 2026 är uppsägningstiden tre månader för båda parter, räknat till närmaste månadsskifte (6 kap. 1–2 §§). Den tidigare regeln om en månads uppsägningstid för hyresgästen försvann i och med att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad upphävdes — den gäller fortfarande för avtal som ingicks enligt den lagen före den 1 juli 2026. Ett tidsbestämt avtal upphör på det avtalade datumet utan uppsägning, men hyresgästen får alltid säga upp det i förtid med tre månaders uppsägningstid. Uppsägning ska som huvudregel vara skriftlig; hyresgästen får säga upp muntligen om du skriftligen bekräftar det (6 kap. 7 §). Observera att bostadstypen inte ensam avgör vilken lag som gäller: hyr du regelmässigt ut fler än två bostäder, hyr ut för fritidsändamål eller hyr ut genom ett företag, gäller hyreslagen (12 kap. jordabalken) i stället även för en bostadsrätt (1 kap. 3 § privatuthyrningslagen; för ett företag 1 kap. 1 §). Då kan hyresgästen dessutom få besittningsskydd — efter två år i följd (12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken). Avser uthyrningen fritidsändamål kan även nio månader komma i fråga (första stycket 2); hur de två gränserna samverkar för en andrahandsupplåtelse är inte självklart, så räkna med den kortare.

Skatt på hyresinkomster

Inkomster från andrahandsuthyrning av bostadsrätt beskattas som inkomst av kapital med 30 %. Du har rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och beskattningsår samt avdrag för månadsavgiften till föreningen för den uthyrda delen och tiden — utom den del som är kapitaltillskott — och för föreningens avgift för andrahandsupplåtelse.