Skatt vid andrahandsuthyrning — Komplett guide
Inkomster från andrahandsuthyrning beskattas som inkomst av kapital. Här förklarar vi hur skatten beräknas, vilka avdrag du har rätt till och skillnaderna mellan de olika boendeformerna.
Grundregel: 30 % kapitalskatt
Alla hyresinkomster från privatuthyrning beskattas som inkomst av kapital med en skattesats på 30 %. Skatten betalas bara på den del av inkomsten som överstiger dina avdrag — alltså din beskattningsbara inkomst.
Den här guiden gäller skatten på hyresinkomsten. Vill du i stället se vad som blir kvar av din lön efter skatt kan du räkna på det med räknaren för lön efter skatt på lonen.se(öppnas i ny flik).
Schablonavdrag: 40 000 kr per beskattningsår
Oavsett boendeform har du rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och beskattningsår. Om du äger bostaden tillsammans med någon annan och ni båda redovisar hyresinkomsten fördelas schablonavdraget mellan er.
Schablonavdraget är ett fast belopp och kräver inga kvitton eller verifikationer. Det dras av från bruttoinkomsten innan skatten beräknas.
Ett undantag: hyr du ut till din eller en närståendes arbetsgivare, eller till ett handelsbolag där du eller en närstående är delägare, får du varken schablonavdraget eller avdraget för avgift eller förstahandshyra. Då är det bara den faktiska merkostnad som uthyrningen orsakat — till exempel el, vatten och värme — som är avdragsgill. Kalkylatorn räknar inte med det undantaget, så gäller det dig blir den beräknade skatten för låg. Kontrollera med Skatteverket.
Olika avdragsregler per boendeform
Hyresrätt och bostadsrätt
Utöver schablonavdraget får du dra av dina egna kostnader för bostaden under uthyrningsperioden, för den uthyrda delen. För hyresrätt innebär det din förstahandshyra. För bostadsrätt innebär det månadsavgiften till föreningen — utom den del som är kapitaltillskott — plus föreningens avgift för andrahandsupplåtelse. Utrymmen som du och hyresgästen delar, till exempel kök och badrum, räknas inte som uthyrd del.
Beräkningsexempel — Bostadsrätt
Hyresinkomst: 14 500 kr/mån × 12 = 174 000 kr
Schablonavdrag: -40 000 kr
Egna kostnader (avgift 4 500 kr × 12): -54 000 kr
Beskattningsbar inkomst: 80 000 kr
Skatt: 80 000 × 30 % = 24 000 kr
Villa och radhus
Vid uthyrning av villa — eller ägarlägenhet — gäller andra regler. Istället för avdrag för egna kostnader har du rätt till ett extra avdrag på 20 % av bruttohyresinkomsten. Detta avdrag ersätter avdraget för egna kostnader — du kan alltså inte göra båda avdragen.
Beräkningsexempel — Villa
Hyresinkomst: 22 667 kr/mån × 12 = 272 004 kr
Schablonavdrag: -40 000 kr
Extra avdrag villa (20 %): -54 401 kr
Beskattningsbar inkomst: 177 603 kr
Skatt: 177 603 × 30 % = 53 281 kr
Gäller dessa regler bara för privatbostäder?
Ja, reglerna om 30 % kapitalskatt, schablonavdraget på 40 000 kr och det procentuella avdraget för villa gäller för privatbostäder — bostäder som till övervägande del används eller är avsedda att användas av dig eller dina närstående för permanentboende eller som fritidsbostad. En bostad du hyr ut medan du själv bor någon annanstans kan alltså fortfarande vara en privatbostad. Uthyrning av en hyresrätt beskattas på samma sätt, även om en hyresrätt inte räknas som privatbostad. Om en fastighet inte uppfyller kravet på privatbostad, till exempel om det är en ren investeringsfastighet, klassificeras den istället som näringsfastighet eller näringsbostadsrätt. I sådana fall beskattas hyresinkomsten som inkomst av näringsverksamhet, med andra regler och potentiellt högre effektiv beskattning. Om du är osäker på om din bostad kvalificerar som privatbostad bör du konsultera en skatterådgivare eller Skatteverket.
Schablonavdraget på 40 000 kr gäller per bostad och beskattningsår, inte per person totalt. Hyr du ut två separata privatbostäder under samma år har du rätt till 40 000 kr i avdrag för var och en av dem.
Deklaration
Hyresinkomster ska deklareras i din inkomstdeklaration. Du redovisar överskottet vid punkt 7.3 (Överskott vid uthyrning av privatbostad) på Inkomstdeklaration 1. Som stöd för beräkningen finns Skatteverkets hjälpblankett SKV 2199 — den skickas inte in utan sparas som underlag. Tänk på att spara underlag och kvitton om du gör avdrag för egna kostnader. Schablonavdraget och det procentuella avdraget för villa kräver inga kvitton.
Vanliga misstag
- Glömma att deklarera: Alla hyresinkomster ska deklareras, även om de understiger schablonavdraget. Skatteverket får information om uthyrning från flera håll.
- Blanda ihop avdragsregler: Villa använder avdraget på 20 %, inte faktiska kostnader. Hyresrätt och bostadsrätt använder faktiska kostnader, inte det procentuella avdraget.
- Fel beräkningsperiod: Skatten beräknas per kalenderår. Om din uthyrning sträcker sig över ett årsskifte behöver du fördela inkomster och avdrag på rätt år.
Beräkna din skatt
Vår kalkylator beräknar automatiskt skatten baserat på din boendeform och hyresperiod.
Till kalkylatorn