Överhyra — Vad gör du om hyran är för hög?
Om du betalar mer i andrahandshyra än vad som anses skäligt kan du ha rätt att få hyran sänkt. För hyresrätter kan du även ha rätt att få pengar tillbaka retroaktivt. Här förklarar vi reglerna för olika boendeformer.
Vad är överhyra?
Överhyra uppstår när andrahandshyresgästen betalar mer i hyra än vad som bedöms som skäligt. Vilka regler som gäller beror på om du hyr en hyresrätt (som regleras av hyreslagen, 12 kap. jordabalken) eller en ägd bostad (som regleras av lagen om uthyrning av egen bostad, "privatuthyrningslagen").
Det är viktigt att förstå att skälig hyra inte är samma sak som marknadshyra. En hög efterfrågan på bostäder ger inte hyresvärden rätt att ta ut en hyra som överstiger reglerna.
Hur vet du om du betalar överhyra?
Använd vår kalkylator för att beräkna vad som anses vara skälig hyra för den bostad du hyr. Om hyran du betalar överstiger det beräknade beloppet kan det röra sig om överhyra.
Tänk på att kalkylatorn ger en uppskattning. Hyresnämnden gör alltid en individuell bedömning där faktorer som bostadens läge, standard, skick och utrustning spelar roll.
Så gör du om du misstänker överhyra
1. Dokumentera allt
Spara hyreskontrakt, kvitton och bevis på betalningar. Dokumentera även bostadens skick och utrustning.
2. Kontakta hyresvärden
Försök först prata med din hyresvärd. Visa gärna en beräkning av skälig hyra. Många gånger kan problemet lösas genom dialog.
3. Ansök hos Hyresnämnden
Om dialog inte hjälper kan du ansöka om prövning hos Hyresnämnden. Det är kostnadsfritt och du behöver oftast inget juridiskt ombud.
- Fastställa skälig hyra för framtiden
- Besluta om återbetalning (endast för hyresrätt)
- Sänka hyran (för alla boendeformer)
Återbetalning och hyressänkning
Reglerna för vad du kan kräva skiljer sig åt beroende på boendeform:
För hyresrätt
Om du betalat överhyra för en hyresrätt kan Hyresnämnden besluta att värden ska betala tillbaka pengar till dig retroaktivt för upp till 2 år (24 månader). Nämnden kan också besluta om att sänka hyran för framtiden.
För bostadsrätt och villa
Enligt privatuthyrningslagen kan Hyresnämnden inte besluta om återbetalning av hyra som redan betalats. Du kan alltså inte få tillbaka pengar retroaktivt. Däremot kan nämnden besluta att hyran ska sänkas för framtida betalningar (från ansökningsdagen). Det är därför extra viktigt att agera snabbt om du hyr en bostadsrätt eller villa.
Lagändring från 1 juli 2026
Riksdagen antog den 20 maj 2026 proposition 2025/26:187 "En mer flexibel hyresmarknad", som träder i kraft den 1 juli 2026. Från det datumet kan Hyresnämnden även för bostadsrätt och villa sänka hyran för förfluten tid och förplikta hyresvärden att betala tillbaka den överhyra som tagits ut, med ränta. Reglerna om hyressättning ändras också: parterna ges friare möjligheter att avtala om hyran, men Hyresnämnden kan fortfarande sänka en hyra som är väsentligt högre än hyran för jämförbara privatuthyrningar. Dessutom utökas privatuthyrningslagen till att omfatta uthyrning av upp till två bostäder utan att verksamheten klassas som näring — i dag gäller lagen bara den första bostad som hyrs ut, och ytterligare uthyrningar bedöms enligt hyreslagens regler.
Straff för överhyra
Sedan den 1 oktober 2019 är det straffbart att hyra ut en hyresrätt i andra hand utan tillstånd och samtidigt ta ut en hyra som inte är skälig. Straffet är böter eller fängelse i högst två år, och vid grovt brott fängelse i lägst sex månader och högst fyra år (12 kap. 65 c § jordabalken).
Förebygg problem
Om du hyr ut i andra hand, använd vår kalkylator för att säkerställa att hyran är skälig. Det skapar trygghet för både dig och din hyresgäst.