Vanliga frågor om andrahandshyra

Skälig hyra för en bostadsrätt baseras på två delar: kapitalkostnad och driftskostnad. Kapitalkostnaden beräknas som bostadens marknadsvärde multiplicerat med Riksbankens referensränta plus ett skäligt påslag (vanligtvis 2 procentenheter), delat med 12 månader. Driftskostnaden är den månatliga avgiften till bostadsrättsföreningen. Vid möblerad uthyrning lägger kalkylatorn på upp till 15 % som riktmärke — någon lagstadgad procentsats finns inte för bostadsrätt. Sedan den 1 juli 2026 bedömer Hyresnämnden skälig hyra för en bostadsrätt som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen i första hand genom jämförelse med hyran för liknande privatuthyrningar — den kostnadsbaserade beräkningen är en vägledande utgångspunkt.

Riksbankens referensränta är en ränta som fastställs av Riksbanken varje halvår (1 januari och 1 juli). Den används som grund för att beräkna kapitalkostnaden vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt och villa. Enligt förarbetena till den upphävda lagen (2012:978), som fortfarande gäller för avtal som ingicks enligt den lagen, var ett par procentenheter (kalkylatorn räknar med 2) över referensräntan en riktpunkt för en rimlig avkastning på det kapital som är bundet i bostaden. För avtal enligt privatuthyrningslagen jämför Hyresnämnden i stället med vad liknande bostäder hyrs ut för, så kalkylatorns kapitalkostnad är bara en vägledande utgångspunkt. Kalkylatorn räknar med 2,00 %, giltig t.o.m. 2026-12-31.

Ja, vid möblerad uthyrning får du lägga på ett tillägg för möbler och utrustning. För en hyresrätt är 15 % av din egen hyra lagens tak (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken) — taket betyder inte att hela påslaget alltid är skäligt, och hyr du ut med bara enstaka möbler är ett lägre påslag rimligare. För en bostadsrätt eller villa finns ingen lagstadgad procentsats: där jämförs hyran med vad liknande möblerade bostäder hyrs ut för, och kalkylatorn använder 15 % bara som riktmärke.

Hyresinkomster beskattas som inkomst av kapital med 30 % skatt. Du har rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och beskattningsår — sträcker sig uthyrningen över ett årsskifte får du alltså avdraget för vart och ett av åren. Dessutom får du dra av dina egna kostnader under perioden — hyran du själv betalar, eller för en bostadsrätt månadsavgiften utom kapitaltillskott plus föreningens avgift för andrahandsupplåtelse. Vid uthyrning av villa eller ägarlägenhet får du istället ett extra avdrag på 20 % av hyresinkomsten utöver schablonavdraget. Skatten betalas bara på den del av inkomsten som överstiger avdragen.

Nej, inte nödvändigtvis. Reglerna om 30 % kapitalskatt och schablonavdraget på 40 000 kr gäller bara för privatbostäder — bostäder som till övervägande del används eller är avsedda att användas av dig eller dina närstående för permanentboende eller som fritidsbostad. En bostad du hyr ut medan du bor någon annanstans kan alltså fortfarande vara en privatbostad. En bostad som du aldrig bott i och som fungerar som en ren investeringsfastighet klassificeras istället som näringsfastighet eller näringsbostadsrätt. I det fallet beskattas hyresinkomsten som inkomst av näringsverksamhet snarare än kapitalinkomst, med andra avdragsregler och potentiellt högre skattebörda. Om du är osäker på hur din situation klassificeras rekommenderar vi att du kontaktar Skatteverket eller en skatterådgivare.

Om hyresgästen anser att hyran är för hög kan hen vända sig till Hyresnämnden. Hyresnämnden kan besluta att sänka hyran till en skälig nivå. För hyresrätter kan hyresgästen också ha rätt att få tillbaka den överhyra som betalats retroaktivt, upp till 2 år (24 månader) tillbaka i tiden. För en bostadsrätt eller villa som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen (2026:772) kan överhyra sedan den 1 juli 2026 betalas tillbaka med ränta, som huvudregel från den dag ansökan kom in (se frågan om lagändringen nedan). Har hyresgästen i en hyresrätt flyttat ut måste ansökan komma in inom 3 månader; enligt privatuthyrningslagen går det bara att ansöka medan avtalet gäller.

För en hyresrätt får du ta betalt för el, internet och liknande som ingår i upplåtelsen, men tillägget får inte överstiga dina faktiska kostnader (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken). Ange det som ett fast belopp i hyran och specificera vad som ingår. För en bostadsrätt eller villa som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen ska hyran vara ett fast belopp (2 kap. 1 §): internet och liknande räknar du in i den, och bara förbrukning som mäts individuellt — till exempel el eller värme — får debiteras efter faktisk kostnad. Hyr du ut en del av bostaden ska du ta betalt för hyresgästens andel av kostnaden, inte hela hushållets.

Delvis. För en hyresrätt får hyran för ett rum inte överstiga en andel av din egen hyra som motsvarar hur stor del av lägenheten som hyrs ut, plus tillägg (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken) — kalkylatorn räknar den andelen efter yta, så ett rum på 20 m² i en lägenhet på 80 m² ger 25 %. För en bostadsrätt eller villa som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen jämförs i stället med vad liknande rum hyrs ut för; ytberäkningen är då bara en utgångspunkt. Tilläggskostnader som el och internet fördelas däremot inte efter yta — där tar du betalt för den andel hyresgästen faktiskt använder.

Ja, som regel behöver du tillstånd. För hyresrätt krävs hyresvärdens godkännande. Hyresnämnden kan bevilja tillstånd om du har beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, sjukdom eller provsamboende. Provsamboende är ett godtaget skäl och tillstånd beviljas normalt för upp till ett år. För bostadsrätt krävs styrelsens godkännande, och Hyresnämnden ska ge tillstånd om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).

Det finns ingen fast maxgräns i lag, men ett tillstånd från Hyresnämnden ska alltid begränsas till viss tid (12 kap. 40 § jordabalken). Nämnden ger i regel tillstånd för högst ett år åt gången och sällan för mer än tre år sammanlagt; vid till exempel längre arbete utomlands kan tillståndet gälla hela perioden. För en bostadsrätt avgör styrelsen, och vid avslag Hyresnämnden, vars tillstånd också ska begränsas till viss tid (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).

Det beror på vilken lag som gäller för uthyrningen. Vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt får hyresgästen besittningsskydd om hyresförhållandet varar längre än två år i följd (12 kap. 45 § jordabalken). Skyddet kan avtalas bort, men avståendet måste upprättas i en särskild handling skild från hyresavtalet — det räcker inte att skriva in det i kontraktet. Som huvudregel krävs Hyresnämndens godkännande, men ska du själv flytta tillbaka (eller sälja bostadsrätten) gäller avståendet utan godkännande om det avser högst fyra år (12 kap. 45 a §); Hyresnämnden har en blankett för detta. Hyr du ut en bostad du äger gäller normalt privatuthyrningslagen (2026:772), som inte ger hyresgästen någon rätt till förlängning av avtalet. Men den lagen gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två bostäder eller hyr ut för fritidsändamål (1 kap. 3 §), och inte heller om du hyr ut genom ett företag (1 kap. 1 §). Då gäller hyreslagen i stället. För en bostadsrätt är det en andrahandsupplåtelse och tvåårsregeln ovan gäller. En villa eller ägarlägenhet som du äger hyr du däremot ut i första hand — då kan hyresgästen ha besittningsskydd från början, om ni inte har avtalat bort det i en särskild handling som godkänts av Hyresnämnden eller som gäller utan godkännande enligt 45 a §. Avser uthyrningen fritidsändamål, eller ett möblerat rum som inte ingår i din egen bostad, kan besittningsskydd uppstå redan efter nio månader i följd (12 kap. 45 § första stycket 2).

Riksdagen antog den 20 maj 2026 proposition 2025/26:187 "En mer flexibel hyresmarknad". Den 1 juli 2026 upphävdes lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och ersattes av en ny privatuthyrningslag (2026:772). Den gamla lagen gäller fortfarande för avtal som ingicks enligt den före det datumet. De viktigaste ändringarna är: (1) Retroaktiv återbetalning av överhyra är nu möjlig även för bostadsrätt och villa — om Hyresnämnden sänker hyran för förfluten tid ska hyresvärden betala tillbaka den överhyra som tagits ut, med ränta (2 kap. 6 §). Tidigare kunde hyran för dessa boendeformer bara sänkas för framtiden. (2) Hyressättningen har gjorts friare — parterna kan avtala mer fritt om hyrans storlek, men Hyresnämnden kan fortfarande sänka en hyra som är väsentligt högre än hyran för jämförbara privatuthyrningar (2 kap. 5 §). (3) Uppsägningstiden är nu tre månader för båda parter (6 kap. 1–2 §§); tidigare hade hyresgästen en månad. Hyresvärden kan inte längre säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid annat än på de särskilda grunder som räknas upp i lagen. (4) Lagen kan nu omfatta upp till två uthyrda bostäder — den gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två bostäder, själv innehar bostaden med hyresrätt eller hyr ut för fritidsändamål (1 kap. 3 §). Tidigare gällde lagen bara den första bostad som hyrdes ut.

Nej, beräkningen som kalkylatorn ger är vägledande och baseras på gällande regler och praxis. Hyresnämnden gör alltid en individuell bedömning vid en eventuell prövning. Faktorer som bostadens läge, standard och skick kan påverka bedömningen. För ett bindande besked bör du kontakta Hyresnämnden eller en jurist.